| Ｑ |
現在の管理会社を変えたいが、手続きと判断基準はどうすればよいでしょうか？ また、管理会社を変える場合の決議条件についてお聞きしたいのですが |
| Ａ |
管理会社に不満とありますが、その原因がどこにあるのか検証してみる必要があります。
担当フロントマンの対応や適応能力なのか、管理員のサービスの問題か、また委託契約に付随した仕様書の問題なのか、一部の居住者の声なのか等々理事会で洗い出して頂くのが重要です。
管理組合と管理会社との関係は基本的には委託契約書に基づく関係であって、不満の原因が、管理組合が十分に機能していない（管理組合が委託契約書に基づいて管理会社を使いきれていない）場合には管理会社を変更しても、また同じような結果を招くことになるでしょう。 新たな管理会社を選定する場合、特別な基準はないと理解したほうが無難と考えられます。 何故ならば管理組合が管理会社に何を委託し何を求めるのか、物やサービスの品質や対価（費用対効果）はどうあるべきか等、個々の管理組合にとって千差万別であるからです。 管理会社を探すには、一般的に参考にされている方法として管理会社の団体（社団法人・日本高層住宅管理業協会）があります。 日本では大手と言われている管理会社を初め有数の会社が加盟しております。 地域に密着した小回りの効く管理会社を探すならば近場の不動産会社に尋ねてみるのも良いでしょう。 また評判等については、近隣のマンションの管理組合の方々に尋ねたり、管理会社の調査ではインターネット検索や業界・雑誌等でも参考に出来ます。 管理会社選定に当っては、通常数社からの同一の仕様書による見積書を取ります。 仕様書には管理組合が要望する管理運営のための、委託業務の項目、範囲、方法、回数、頻度等を定めます。 多少専門的な分野にもなりますので、管理会社と相談をして決めていくのも一つの方法です。 同一仕様書による見積書(対価)から、自分の管理組合にあった管理会社を数社に絞りながらプレゼンテーション(説明・PR)で聴取し、適切な管理会社を選定していくことになりますが、管理会社の資力、資質、能力、保証等の他、実際の管理業務の窓口となるのは担当フロントマンです。 管理会社の担当フロントマンの能力、行動力、調整力、提案力・経験等の善し悪しや、その担当フロントマンの抱えている担当管理組合数も参考として下さい。 また、選定に当っては管理会社に要望事項等を踏まえて、何が出来て、何が出来ないのかとのアンケート等をとり、その回答は出来るだけ委託契約書に反映させるようにしましょう。 管理会社変更は全組合員に影響のある問題ではありますが、その手続きは区分所有法、標準管理規約ともに総会(集会)の決議事項とされ、普通決議事項(過半数決議)でよいとされております。 |