| Ｑ |
集中熱源供給方式を逐次各戸費用負担で東京ガス方式に切替えていますが、12戸が未了です。
熱源会社及び管理組合とも数年中に熱源供給方式を廃止の方針でいます。
また、これまで総会決議はしていません。管理組合は敷地に熱源供給施設を持ち維持管理費用を負担してきました。
切り替え未了の12戸についてどう対処したらよいでしょうか。
1)切り替え未了住戸に対し切り替えを実施させる有効な方法。
2)切り替え費用負担を管理組合の資金で融資できるでしょうか。 |
| Ａ |
この集中熱源供給方式は熱源供給会社が管理組合設置の熱源供給施設を経由して各住戸に熱源を供給する方式であり、また東京ガスは既に配管済（専有部分を除く）と想定されます。
これに伴う共用部分等の変更の内容は、
1)敷地内に設置の熱源供給施設及び関連配管等の共用施設等を廃棄し、且つ熱源供給契約(各住戸)を解除する。
2)新たに東京ガスが敷地及び建物の共用部分にガス配管し、各住戸は自費で専有部分内にガス配管する。 この変更は外観、機能等の変更がなく、共用部分の「形状及び効用の著しい変更」に当たらないと考えられます。 ガス供給施設の廃棄は変更の一部と考えられます。 この変更の影響は全戸に一律に及びますので、一部の区分所有者の専有部分の使用に特別の影響を及ぼすケースとは言えず、従って総会の普通決議で決すると考えられます（なお、重要な事項として、特別決議とすることも考えられます。） なお、円滑な実施の為にも総会を開き所定の決議をすべきです。 切り替え未了者への対策は、まず未了者と面談し事情を聴きとりし、その事情に応じた対策を立て実施するとよいでしょう。 変更そのものに反対の場合は、変更の理由についてしっかり説明し理解を求めます。 資金問題であればその軽減策を、また日頃の理事会運営等に対する不満であれば誤解を解く努力が必要です（本件のガス供給方式の変更について総会決議を得ることなく実施した等の経緯をみますと管理組合の運営にはかなり問題があるのではないかと懸念します）。 なお、資金負担の軽減策としては、まずガス会社に割賦返済等の支援を提案し、それが不可能の場合、管理組合が立替えし、分割返済に応じる方法があると思います。 この場合は総会決議（融資及び利率、承継人への請求等）と回収を万全にするための措置及び売却時には残額を一括支払う旨の契約書を取り交わすことが必要でしょう。 |